Giá trị thị trường (Market value) trong định giá là gì?

Giá trị thị trường (Market value)

Định nghĩa

Giá trị thị trường trong tiếng Anh là Market value.

Giá trị thị trường trong định giá là số tiền trao đổi ước tính về một tài sản vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

Bản chất

(1) “Số tiền trao đổi”

– Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vị tiền tệ.

– Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.

(2) “Ước tính”

Số tiền ước tính là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là số tiền được qui định từ trước.

(3) “Thời điểm”

Giá trị của một tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa.

(4) “Người bán sẵn sàng bán”

– Là người muốn bán tài sản nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường.

– Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai sau một quá trình tiếp thị.

(5) “Người mua sẵn sàng mua”

– Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường.

– Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.

(6) “Sau một quá trình công khai”

– Điều này có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày một cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lí nhất qua trao đổi, mua bán. 

– Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.

(7) “Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”

– Khách quan: Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc nào có thể gây ra một mức giá giả tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc quyền khách quan.

– Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàng của tài sản, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá. 

Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lí nhất.

Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó.

(8) Không bị ép buộc

– Không bị ép buộc có nghĩa là cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.

(Tài liệu: Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh bất động sản, NXB Tài chính)