Hình minh họa. Nguồn: Gilson Home Group
Thị trường bất động sản (Real estate market)
Định nghĩa
Thị trường bất động sản trong tiếng Anh là Real estate market. Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
Đặc điểm của thị trường bất động sản
(1) Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
– Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch được.
– Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lí.
– Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động khi có thay đổi về giá, pháp lí, điều kiện môi trường…
Yêu cầu đối với thẩm định viên
– Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi.
– Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn.
(2) Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.
– Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội.
– Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa phương khác.
Yêu cầu đối với thẩm định viên
– Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản trong mối quan hệ với các điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của địa phương đó.
(3) Thị trường bất động sản là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.
– Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến.
– Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối.
– Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh.
– Ít người tham gia thị trường bất động sản và họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán bất động sản.
– Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai cũng nắm bắt được.
– Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh. Người bán luôn có khuynh hướng đặt giá độc quyền. Khi tăng giá, yếu tố độc quyền của người bán càng tăng (do đất đai khan hiếm và cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít).
Yêu cầu đối với thẩm định viên
– Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người mua, để giao dịch thành công cần phải có người môi giới.
– Khi định giá, nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu chuẩn so sánh hay không.
(4) Thị trường bất động sản có cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi.
– Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài.
– Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá bất động sản, do đó việc kéo giá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế.
– Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lí do của tình trạng đầu cơ bất động sản.
Yêu cầu đối với thẩm định viên
– Nhà nước cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi.
– Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính hợp lí giá trị bất động sản nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu việc quản lí nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản không tốt.
(5) Thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
– Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả.
– Mục đích can thiệp của Nhà nước: Tạo ra cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.
Yêu cầu đối với thẩm định viên
– Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính sách quản lí của nhà nước về bất động sản.
– Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất vì đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên do khan hiếm, Nhà nước không thể để tự do cung cầu được vì có thể dẫn đến tình trạng ép cung.
(Tài liệu: Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh bất động sản, NXB Tài chính)
