Hình minh họa (Nguồn: Pirealtor)
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Khái niệm
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong tiếng Anh gọi là: Transfer of real estate investment projects.
Chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS là việc chủ đầu tư KDBĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án KDBĐS cho chủ đầu tư KDBĐS mới.
Chủ đầu tư KDBĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư mới với dự án (hoặc phần dự án) được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển từ hình thái đơn giản của việc các hộ gia đình, cá nhân tạo lập hàng hóa đơn lẻ sang việc các chủ đầu tư xây dựng tạo lập hàng hóa BĐS mang tính ngành nghề chuyên nghiệp.
Tuy nhiên, thị trường luôn tồn tại không ít những dự án “đắp chiếu” nhiều năm, những nhà đầu tư yếu kém hoặc vì những nguyên nhân khác mà không thể tiếp tục đầu tư thực hiện dự án. Dự án muốn tiếp tục được triển khai thì cần phải được chuyển giao sang nhà đầu tư mới đủ năng lực.
Hiện tại, pháp luật đầu tư cũng như pháp luật KDBĐS cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện pháp luật qui định.
Vai trò của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản diễn ra sôi động thời gian qua đã cho thấy sự cần thiết khách quan của hoạt động này:
– Thứ nhất, đối với dự án bất động sản là đối tượng của hoạt động chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng sẽ giúp nâng cao tính khả thi của dự án.
Nếu dự án vì lí do nào đó mà không thể được thực hiện nữa sẽ khiến cho những nỗ lực của chủ đầu tư trước đó trở thành uổng phí, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại.
Thời gian dự án phải “đắp chiếu” cũng chính là thời gian đất đai bị lãng phí, không sản sinh giá trị.
Tuy nhiên, với cơ chế chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư khi không muốn triển khai hoặc không thể triển khai dự án có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thực hiện, đảm bảo tiến độ dự án đầu tư mà không phải hủy bỏ dự án hay để dự án tiếp tục chờ đợi đến khi có vốn.
– Thứ hai, đối với các nhà đầu tư: Việc chuyển nhượng dự án giúp tháo gỡ khó khăn khi họ không thể tiếp tục thực hiện dự án, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết khó khăn và tiếp tục thực hiện các dự án khác.
Mặc dù nhà đầu tư có thể vay vốn, nhưng sự cẩn trọng vốn dĩ của các ngân hàng với lĩnh vực có tính rủi ro cao như KDBĐS (đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư mới, dự án mới) hay chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lạm phát của Nhà nước vào từng thời kì cũng tạo ra cho họ những cản trở không nhỏ.
Nếu không có hoạt động chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm thấy lối thoát trong tình cảnh khó khăn, gián tiếp ảnh hưởng đến hàng loạt khách hàng của dự án.
– Thứ ba, tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới. Với bên nhận chuyển nhượng, hoạt động nhận chuyển nhượng dự án là cách nhanh chóng để tham gia vào thị trường khi các dự án đầu tư được chuyển nhượng thông thường đã được tiến hành gần hết các thủ tục pháp lí cần thiết trước khi đưa vào kinh doanh.
Việc không được chỉnh sửa, làm thay đổi nội dung, mục tiêu của dự án, không phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng… cũng là những ưu thế của việc nhận chuyển nhượng dự án.
– Thứ tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hoạt động chuyển nhượng giúp dự án được chuyển giao từ chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp hoặc không có nhu cầu cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính, chuyên nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai dự án, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, thúc đẩy xoay vòng chu kì đầu tư được nhanh và hiệu quả hơn.
Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án cũng giúp thị trường tránh được tình trạng dư cung. Điều này giúp kiểm soát sự gia tăng của hàng hóa bất động sản, giữ được ở cung hàng hóa ở mức cần thiết, không vượt quá xa so với cầu của thị trường.
(Tài liệu tham khảo: Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014, NCS. ThS. Đỗ Xuân Trọng, Tạp chí Công thương, )
