Đất nền dự án là gì? Nguyên tắc đầu tư

Hình minh hoạ (Nguồn: kenhdatnen)

Đất nền dự án

Khái niệm

Đất nền là những lô đất mà gần như chưa có những tác động nào của con người như đào lấp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu.

Đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án qui hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái nguyên vẹn ban đầu.

Đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có:

– Qui hoạch rõ ràng, được phê duyệt

– Nhiều tiện ích xung quanh

– Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi

– Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng

7 nguyên tắc đầu tư đất nền

– Nguyên tắc 1 về lựa chọn vị trí, hạ tầng xung quanh

Khi đầu tư đất nền cần chú ý vị trí đất. Đất có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần.

– Nguyên tắc 2 đầu tư theo cụm dân cư

Đầu tư đất nền theo cụm dân cư là một cách đầu tư khôn ngoan. Nơi nào hình thành cụm dân cư đông đúc, nơi đó sẽ sinh lời cao. Bạn không nên mạo hiểm bằng cách tiên đoán trước tương lai của một khu đất “đồng không mông quạnh”.

– Nguyên tắc thứ 3 về vấn đề pháp lí

Nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền cần có pháp lí hoàn chỉnh. Những yếu tố đảm bảo an toàn gồm sổ đỏ, không vướng qui hoạch, có giấy phép xây dựng.

Tham khảo: Hệ thống giao thông đô thị (Urban Transportation Systems) là gì?

Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là mua đất nền pháp lí dở dang. Tình huống có thể diễn ra là mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lí; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các qui định, qui chuẩn.

Bốn loại đất nền nhà đầu tư nên tránh:

+ Đất nền chưa được phép phân lô. Đất này nhà đầu tư sẽ khóa bán, người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

+ Đất nền dự án “ma” tức dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.

+ Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng. Nhiều khách hàng mua nền đất, kí hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư.

– Nguyên tắc thứ 4 liên quan đến việc định giá đất nền

Trước khi mua, bạn cần định giá đất nền. Bạn đừng nên là người đầu tiên định giá đất. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá đất nền dự định mua đã hợp lí hay chưa.

Phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.

– Nguyên tắc thứ 5 liên quan đến tính thanh khoản của khu đất

Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua.

Tham khảo: Phương pháp mô hình toán học (Mathematical Model) trong ĐTM qui hoạch xây dựng là gì?

Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.

– Nguyên tắc thứ 6 liên quan tới tài chính của nhà đầu tư

Nhà đầu tư nên cân nhắc số tiền đang. Không đầu tư quá số tiền đang có. Nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi. Nhất là nhà đầu tư mới chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Khi thiếu hụt nhà đầu tư nên vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Cần lường trước tất cả áp lực về lãi suất, thời hạn vay vốn. Mua đất lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh, là thời điểm vàng.

Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá cả sẽ giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Nhà đầu tư dự đoán đúng điểm mua vào bán ra sẽ nắm phần thắng.

– Nguyên tắc 7 về giảm thiểu rủi ro

“Buôn có bạn, bán có phường”. Trong kinh doanh đất nền nên đầu tư theo đội nhóm. Rủi ro sẽ giảm đi khi có nhiều đối tác cùng đồng hành.

Đây là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm là kiến thức của các đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt.

Lưu ý khi đầu tư

– Tìm hiểu thật kĩ thông tin chủ đầu tư

Tham khảo: Hồ điều hòa (Detention Basin) là gì? Hệ thống hồ điều hòa ở Hà Nội

– Giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lí dự án

– Tránh mua đất nền chung sổ

– Xem kĩ tiến độ thanh toán tiền

– Cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án phù hợp

(Tài liệu tham khảo: Tài chính online. Mogi News. Rever)