Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income – NOI) là gì? Công thức tính NOI

Thu nhập hoạt động ròng

 Khái niệm

Thu nhập hoạt động ròng trong tiếng Anh là Net Operating Income, viết tắt là NOI.

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một giá trị bằng số được sử dụng để phân tích lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập.

Thu nhập hoạt động ròng là tất cả doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. NOI là một con số trước thuế có trên báo cáo thu nhập và dòng tiền của bất động sản, nó không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình và khấu hao khấu hao tài sản cố định vô hình. Khi được sử dụng trong các ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EBIT hay thu nhập trước khi trả lãi và thuế. 

Công thức tính NOI 

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = RR – OE 

Trong đó: 

RR là doanh thu từ bất động sản 

OE là chi phí hoạt động   

Đặc điểm của NOI 

Thu nhập hoạt động ròng là một phương pháp định giá được sử dụng bởi các chuyên gia bất động sản nhằm xác định giá trị chính xác của các tài sản tạo thu nhập của họ. Để tính NOI, chi phí hoạt động của tài sản phải được trừ vào thu nhập mà tài sản tạo ra.   

Ngoài thu nhập từ việc cho thuê, bất động sản cũng có thể thu từ các tiện nghi như bãi đậu xe, máy bán hàng tự động và thiết bị giặt ủi. Chi phí hoạt động bao gồm chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà, phí bảo hiểm, phí pháp lí, tiện ích, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa. Các khoản chi tiêu vốn, chẳng hạn như chi phí hệ thống điều hòa không khí mới cho toàn bộ tòa nhà sẽ không được thêm vào trong tính toán.   

NOI giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định tỉ lệ vốn hóa, từ đó giúp họ tính toán giá trị tài sản, vì vậy cho phép họ so sánh các tài sản khác nhau để xem xét mua hay bán một bất động sản.   

Đối với các tài sản được tài trợ, NOI cũng được sử dụng trong tỉ số khả năng trả nợ (DCR), cho phép người cho vay và nhà đầu tư biết liệu thu nhập của một tài sản có bao gồm chi phí hoạt động và thanh toán nợ hay không. NOI cũng được sử dụng để tính hệ số nhân thu nhập ròng, lợi tức đầu tư và tổng lợi tức đầu tư.   

Ví dụ về thu nhập hoạt động ròng 

Giả sử rằng bạn sở hữu một bất động sản hàng năm mang lại doanh thu 120.000 đô la và phải chịu 80.000 đô la chi phí hoạt động. Trong trường hợp này, giá trị NOI là 40.000 đô la (120.000 đô la – 80.000 đô la). Nếu tổng số âm, hay chi phí hoạt động cao hơn doanh thu, thì được gọi là tổn thất hoạt động ròng (NOL).   

Các chủ nợ và người cho vay thương mại dựa vào NOI để xác định tiềm năng tạo thu nhập của bất động sản sẽ được thế chấp (thậm chí còn cho biết các yếu tố lịch sử tín dụng) để ra quyết định. 

Nói một cách đơn giản: NOI giúp người cho vay đánh giá cơ bản giá trị ban đầu bất động sản bằng cách dự báo dòng tiền của nó. Nếu một tài sản được cho là có lãi, người cho vay sử dụng NOI để xác định qui mô khoản vay mà họ sẵn sàng cho mượn. Mặt khác, nếu tài sản cho thấy một khoản lỗ trong hoạt động ròng, người cho vay có khả năng sẽ từ chối đơn xin thế chấp của người đi vay.   

Chủ sở hữu tài sản có thể thao túng chi phí hoạt động của họ bằng cách trì hoãn một số chi phí nhất định trong khi tăng thêm cho những chi phí khác. NOI cũng có thể được tăng lên bằng cách tăng tiền thuê và các loại thu phí khác, đồng thời giảm chi phí hoạt động cần thiết. 

Ví dụ xem xét kịch bản sau, chủ sở hữu một căn hộ từ bỏ một khoản thu từ cho thuê 12.000 đô la hàng năm, đổi lại người thuê nhà sẽ đóng vai trò là người quản lí tài sản. Nếu khoản tiền chủ sở hữu căn hộ thường phải trả cho người quản lí tòa nhà là 30.000 đô la, thì anh ta vẫn có thể trừ đi chi phí cần thiết là 30.000 đô la trong khi chi phí thực tế chỉ có 12.000 đô la.

(Theo Investopedia)