Hình minh họa (Nguồn: marshallcf)
Tỉ suất vốn hóa
Khái niệm
Tỉ suất vốn hóa trong tiếng Anh gọi là: Capitalization rate.
Tỉ suất vốn hóa là tỉ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.
Các phương pháp tính
a) Phương pháp so sánh
Phương pháp áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỉ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.
Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm:
Các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỉ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác.
Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.
Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.
– Cách 1: Xác định tỉ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh.
Tỉ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động thuần / Giá bán
– Cách 2: Xác định tỉ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh.
Tỉ suất vốn hóa (R) = (1 – Tỉ lệ chi phí hoạt động) / Số nhân thu nhập hiệu quả
Trong đó:
Tỉ lệ chi phí hoạt động = Chi phí hoạt động / Tổng thu nhập hiệu quả
Số nhân thu nhập hiệu quả = Giá bán của tài sản so sánh / Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh
Tổng thu nhập hiệu quả = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán
Tỉ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường.
Thẩm định viên có thể xác định tỉ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỉ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu như cách tính trên, thẩm định viên có thể xác định tỉ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ tỉ lệ giữa tỉ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.
b) Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu
Phương pháp căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay Rm và Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, trong đó quyền số là tỉ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.
Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm:
Tỉ lệ vốn sở hữu, tỉ lệ vốn vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, sự kì vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan.
R = M x Rm + (1-M) x Re
R: tỉ suất vốn hóa
M: tỉ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
(1-M): tỉ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: hệ số vốn hóa tiền vay
Re: tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu
Trong đó:
Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỉ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kì (bao gồm cả gốc và lãi) với số kì phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.
Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là tỉ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu.
Cách xác định tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.
c) Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỉ suất vốn hóa căn cứ vào tỉ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm và tỉ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.
Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến:
Khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỉ lệ cho vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.
Tỉ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR
Trong đó:
DCR = Thu nhập hoạt động thuần / Khoản thanh toán nợ hàng năm
Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kì x Số kì phải thanh toán trong năm
Khoản thanh toán mỗi kì bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kì.
(Tài liệu tham khảo: Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10)
