Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và các loại hình đầu tư, REIT được kỳ vọng là chỗ dựa cho doanh nghiệp bất động sản. Vậy REIT là gì? Nó có những đặc điểm và tác động ra sao với thị trường? Mô hình REIT tại Việt Nam phát triển như thế nào?
REIT là gì?
“REIT là cụm từ viết tắt của Real Estate Investment Trust, được gọi là quỹ tín thác đầu tư bất động sản”
Quỹ này sinh ra nhằm mục đích huy động tiền nhàn rỗi của những cá nhân, tổ chức khác nhau. Các nhà đầu tư sau khi gửi tiền vào quỹ sẽ nhận được cổ phiếu, chứng chỉ quỹ để đầu tư vào các dự án bất động sản. Nói chính xác hơn, các nhà đầu tư vào quỹ REIT sẽ gián tiếp sở hữu một danh mục bất động sản mà không cần sở hữu khối lượng vốn lớn. Thực chất là họ bỏ tiền ra và thuê quỹ REIT đầu tư, từ đó thu lại lợi nhuận theo tỉ lệ ăn chia quy định giữa quỹ và nhà đầu tư.
REIT đầu tư vào rất nhiều các loại hình bất động sản khác nhau từ chung cư, trung tâm bán lẻ, văn phòng, khách sạn tới cơ sở y tế, dịch vụ mua sắm, nghỉ dưỡng tới trung tâm dữ liệu… Tất nhiên, không phải công ty bất động sản nào cũng đủ điều kiện để trở thành REIT. Các công ty cần phải đảm bảo tiêu chuẩn nhất định trước khi được niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn.
Đặc điểm của REIT là gì?
Hiện nay các quỹ tín thác đầu tư bất động sản ngày càng phổ biến, nhất là khi thị trường đầu tư chứng khoán và tiền số hóa bùng nổ. Mục đích của các quỹ này là huy động vốn của nhà đầu tư nhỏ lẻ để đầu tư và mang lại lợi nhuận cho cả quỹ và nhà đầu tư.
REIT huy động được nguồn vốn lớn trong cả trung hạn và dài hạn bằng cách phát hành cổ phiếu dưới dạng giao dịch OTC hoặc tư nhân. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao. Vì thế lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định. Điều này tạo uy tín cho REIT khi nó mang lại lợi nhuận ổn định cho các nhà đầu tư.
Vậy nói một cách chính xác thì đặc điểm chính của quỹ REIT là gì? REIT có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, quỹ tín thác bất động sản có tính thanh khoản tốt. Họ thậm chí trả cho cổ đông tới 90% thu nhập chịu thuế của họ. REIT chỉ giữ lại 10% để duy trì hoạt động của quỹ.
Đây là tỉ lệ chia cổ tức cao so với nhiều quỹ đầu tư khác. Điều này dễ hiểu khi lợi nhuận của REIT khá chắc chắn và nó đến từ chính tài sản bất động sản cho thuê hoặc mua bán của họ. Bằng cách này, quỹ tạo ra lợi nhuận và trả cho cổ đông hay còn gọi là các nhà đầu tư dưới dạng cổ tức. Ngược lại cổ đông phải trả thuế thu nhập cho khoản cổ tức mà họ có được.
Thứ hai, với 90% lợi nhuận chia cho nhà đầu tư thì hình thức đầu tư này mang tới cho cổ đông lợi nhuận khá cao. Việc đầu tư vào quỹ rõ ràng là bài toán có lợi cho nhà đầu tư khi họ chỉ phải bỏ ra mức vốn thấp nhưng khả năng sinh lời lại cao hơn so với việc các nhà đầu tư góp vốn trực tiếp vào dự án bất động sản. Vậy nên đây là kênh đầu tư được rất nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn để tăng lợi nhuận và giảm rủi ro trong danh mục đầu tư của họ.
Thứ ba, REIT chuyên nghiệp và minh bạch. REIT không phải quỹ tự phát hoặc trá hình. Bởi không phải tổ chức hay doanh nghiệp bất động sản nào cũng sẽ được niêm yết trên càng sàn.
Khi REIT được niêm yết thì mọi hoạt động và giao dịch đều công khai với mục tiêu mang lại lợi nhuận cao nhất cho cổ động. Do đó quỹ phải minh bạch và rõ ràng để có thể thu hút được người thuê hay mua các danh mục bất động sản của họ. Họ có bộ máy hoạt động hiệu quả được tổ chức đơn giản và có sự giám sát chặt chẽ. Điều này cũng giúp REIT xây dựng lòng tin với nhà đầu tư.
Thứ tư, REIT được biết đến là quỹ đa dạng các danh mục đầu tư khi họ có mặt ở hầu hết các ngách nhỏ tới lớn trong thị trường bất động sản. Điều này giúp REIT giảm thiểu được rủi ro trong đầu tư. Tuy nhiên REIT cũng có thế mạnh nhất và có danh mục đầu tư mũi nhọn.
REIT mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư. Nhờ hình thức huy động vốn, REIT giúp bất kể tổ chức hay nhà đầu tư cá nhân nào đều có thể tham gia vào thị trường bất động sản qua quỹ REIT. Tất nhiên các nhà đầu tư nắm vị thế không giống nhau bởi số vốn sẽ quyết định tỉ lệ sở hữu bất động sản tương ứng của họ. Nhà đầu tư cũng không phải mất quá lâu để nhận được lợi nhuận. Thậm chí ngay lập tức họ có thể nhận được lợi nhuận tương ứng khi tài sản của quỹ đi vào hoạt động và phát sinh lợi nhuận.
Phân loại và tác động của REIT là gì?
Nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về REIT để có lựa chọn phù hợp trong quá trình đầu tư. Theo đó, REIT được phân theo dạng khác nhau.
– Dựa vào hình thức đầu tư thì REIT có ba loại:
+ REIT khai thác bất động sản tức REIT sẽ đầu tư trực tiếp vào các bất động sản và thu được lợi nhuận từ hoạt động này. Số lợi nhuận thu được sẽ được chia cho cổ đông theo tỉ lệ cổ đông 90%, quỹ giữ lại 10% lợi nhuận.
+ REIT đầu tư sinh lời dưới hình thức cho vay. Tức là REIT sẽ quy động vốn từ việc bán cổ phần sau đầu tư lại các tài sản khác.
+ REIT hỗn hợp tức là REIT vừa áp dụng hình thức khai thác lợi nhuận từ nguồn tài sản của họ lẫn hình thức cho vay.
Ngoài ra, REIT còn được phân chia theo tổ chức. Theo đó, REIT là công ty phát hành cổ phiếu trên thị trường tài chính. Mô hình này chia REIT thành quỹ tự quản lý và REIT được quản lý dưới một công ty bất động sản.
Nếu dựa vào cấu trúc vận hành thì REIT được chia thành ba loại: REIT truyền thống, UPREIT và DOWNREIT. Trong đó, REIT truyền thống trực tiếp nắm giữ tài sản còn UPREIT và DOWNREIT nắm giữ tài sản thông qua các đối tác.
Với nhiều lợi ích, REIT đã phát triển nhanh chóng ngay sau khi ra đời. Năm 2008, REIT toàn cầu đã đạt giá trị 604 tỉ USD đặc biệt thị trường Mỹ phát triển với tốc độ chóng mặt chiếm 48,7% REIT toàn cầu và nước Mỹ trở thành nước có nhiều REIT nhất thế giới.
Tại Việt Nam, công ty REIT đầu tiên tại Việt Nam vào tháng 12/2015 có tên TCREIT. TCREIT có mức vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng, do Techcom Capital quản lý và sau đó được niêm yết tại sàn chứng khoán HOSE. Với nền kinh tế mới mở cửa và sự thiếu hụt các nguồn huy động vốn ổn định dành cho xây dựng bất động sản, REIT được coi tạo ra nguồn cung vốn lớn đồng thời tạo ra luồng gió mới cho sự phát triển của bất động sản nước ta. Tuy nhiên vẫn nhiều ràng buộc về mặt pháp lý nên đến nay REIT tại Việt Nam vẫn chưa thực sự phát triển lớn mạnh.
Khái niệm REIT là gì tại Việt Nam còn khá mới và quỹ REIT còn nhiều thách thức khi hoạt động. Tuy nhiên REIT luôn được kỳ vọng giúp doanh nghiệp bất động sản có giải pháp vốn hiệu quả. Hi vọng chia sẻ trên cung cấp thêm thông tin về quỹ REIT cũng như đặc điểm và lợi ích của nó.
Nguyễn Lý
