Hình minh họa (Nguồn: lokalkompass)
Hao mòn vật lí
Khái niệm
Hao mòn vật lí trong tiếng Anh gọi là: Physical depreciation.
Hao mòn vật lí là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.
Giá trị hao mòn vật lí có thể khắc phục được đo bằng chi phí để khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của tài sản.
Chi phí này bao gồm tổng các chi phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ,… sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ việc bán thanh lí các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có).
Đối với trường hợp hao mòn không thể khắc phục thì tổng giá trị hao mòn không thể khắc phục được có thể được ước tính trên cơ sở phương pháp tuổi đời, vốn hóa thu nhập bị tổn thất, vốn hóa chi phí tăng cao,…
Ước lượng giá trị hao mòn vật lí
Giá trị hao mòn vật lí được xác định thông qua các phương pháp sau: Phương pháp tỉ lệ sử dụng, Phương pháp tuổi đời và Phương pháp chuyên gia.
a) Phương pháp tỉ lệ sử dụng:
Phương pháp tỉ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm so sánh để ước tính giá trị hao mòn vật lí. Cụ thể:
Tỉ lệ hao mòn vật lí = Mức độ đã sử dụng / Mức độ sử dụng thiết kế x 100%
Ví dụ: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động tốt được trong vòng 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã chạy được 10.000 giờ, như vậy tỉ lệ hao mòn vật lí của thiết bị đó là 10% (10.000/100.000 x 100%).
Phương pháp tỉ lệ sử dụng thường được áp dụng với máy, thiết bị.
b) Phương pháp tuổi đời:
Phương pháp tuổi đời xác định tỉ lệ hao mòn vật lí thông qua tỉ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lí của tài sản thẩm định giá.
Trong đó, tuổi đời vật lí là số năm tài sản có thể sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lí, chưa tính đến những lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.
Công thức:
Tỉ lệ hao mòn vật lí = Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời vật lí x 100%
Tuổi đời vật lí có thể được xác định thông qua các thông số kĩ thuật của nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản,… Tuổi đời vật lí còn có thể được xác định một cách chính xác hơn thông qua công thức:
Tuổi đời vật lí = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời vật lí còn lại.
Trong đó tuổi đời vật lí còn lại là thời gian ước tính còn lại mà tài sản có thể tiếp tục được sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng.
Tuổi đời vật lí còn lại được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lí, không tính đến khả năng chấm dứt sử dụng tài sản sớm hơn do lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.
c) Phương pháp chuyên gia:
Đối với phương pháp chuyên gia các thẩm định viên sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá.
Trên cơ sở các thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá; từ đó, ước lượng tỉ lệ % giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Trong trường hợp căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu của tài sản thẩm định giá để tính giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên dựa vào kinh nghiệm thực tế của các chuyên gia để đưa ra mức tỉ trọng hao mòn của tài sản thẩm định giá cho phù hợp.
Công thức tính như sau:
Trong đó:
H: Hao mòn của tài sản thẩm định giá tính theo tỉ lệ %;
Hki: Hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỉ lệ %;
Tki: Tỉ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị tài sản thẩm định giá;
n: Số kết cấu của tài sản thẩm định giá.
(Tài liệu tham khảo: Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10)
