Hình minh họa (Nguồn: Shutterstock)
Hao mòn ngoại biên
Khái niệm
Hao mòn ngoại biên trong tiếng Anh gọi là: External depreciation.
Hao mòn ngoại biên là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do lỗi thời về kinh tế hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến tài sản. Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí.
Các loại hao mòn kinh tế
Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.
Hao mòn kinh tế là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài, đặc biệt là các nhân tố liên quan đến sự thay đổi về cung và cầu đối với sản phẩm do tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị tài sản.
Giảm giá do vị trí thường áp dụng đối với tài sản là bất động sản. Đó là sự giảm giá của bất động sản do có sự tác động tiêu cực của môi trường xung quanh đến bất động sản.
Ví dụ về hao mòn kinh tế: Do cung trên thị trường vượt xa cầu trong một thời điểm nhất định làm cho giá trị tài sản bị giảm sút. Điều này ảnh hưởng tới giá trị các doanh nghiệp sản xuất sử dụng các nguyên liệu trên.
Ví dụ về giảm giá do vị trí: Một khách sạn được xây dựng bên cạnh một dòng sông đẹp giữa thành phố. Cùng với thời gian, dòng sông bị ô nhiễm nghiêm trọng và có mùi khó chịu tỏa ra xung quanh. Khi đó, khách sạn cũng bị giảm giá trị do tác động bên ngoài này.
Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên
Thẩm định viên có thể ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lí và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của tài sản.
Giá trị hao mòn ngoại biên thường được ước lượng sau khi ước lượng giá trị hao mòn vật lí và hao mòn chức năng do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá.
a) Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường
Sử dụng phân tích thông tin từ thị trường để xem xét giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách phân tích thông tin của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường.
b) Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi
Khi một tài sản tạo ra thu nhập thì thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên có thể được vốn hóa để xác định tổng thu nhập bị mất trong tổng giá trị của tài sản. Việc ước tính thu nhập mất đi được áp dụng hai bước sau:
– Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hàng năm.
– Bước 2: Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hàng năm để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của tài sản.
Nếu khoản thu nhập mất đi hàng năm là ổn định, đều đặn thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách vốn hóa khoản thu nhập mất đi hàng năm với tỉ suất vốn hóa phù hợp.
Nếu khoản thu nhập mất đi biến động hàng năm thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách phân tích dòng tiền chiết khấu.
(Tài liệu tham khảo: Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10)
