Hình minh họa. Nguồn: Gustancho.com
Ưu đãi chủ sở hữu
Khái niệm
Ưu đãi chủ sở hữu trong tiếng Anh là Gift of Equity.
Ưu đãi chủ sở hữu chỉ khoản ưu đãi bán nhà ở cho một thành viên gia đình hoặc người mà người bán có mối quan hệ thân thiết với giá thấp hơn giá trị thị trường hiện hành.
Sự chênh lệch giữa giá bán thực tế và giá trị thị trường của bất động sản được gọi là khoản ưu đãi chủ sở hữu.
Giá bán trong các giao dịch có ưu đãi chủ sở hữu thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường của bất động sản.
Đặc điểm Ưu đãi chủ sở hữu
Để có thể thực hiện khoản ưu đãi chủ sở hữu cần có cam kết ưu đãi chủ sở hữu nêu rõ các điều khoản của giao dịch và được kí kết bởi cả người bán và người mua.
Hầu hết những người cho vay thế chấp coi ưu đãi chủ sở hữu như một khoản thanh toán trả trước (down payment).
Cùng với cam kết ưu đãi chủ sở hữu, những tiêu chí sau cũng cần được đáp ứng:
– Người bán phải có văn bản thẩm định chính thức với ngôi nhà muốn bán.
– Văn bản thẩm định phải có giá trị thẩm định của ngôi nhà.
– Văn bản thẩm định phải bao gồm giá trị khoản ưu đãi chủ sở hữu của ngôi nhà sẽ bán.
– Giấy tờ thủ tục phải bao gồm khoản chênh lệch giữa giá trị thẩm định và giá bán ưu đãi chủ sở hữu.
Khi đóng hồ sơ giao dịch, người mua và người bán cần có một cam kết ưu đãi chủ sở hữu thứ hai nêu rõ chi tiết giao dịch.
Cách thức hoạt động Ưu đãi chủ sở hữu
Các ví dụ cho giao dịch ưu đãi chủ sở hữu có thể là một cặp vợ chồng muốn bán nhà lại cho con cái với giá thấp, thay vì phải mất một khoản phí hoa hồng nếu sử dụng dịch vụ các công ty môi giới bất động sản, họ sẽ lựa chọn hình thức giao dịch ưu đãi chủ sở hữu.
Ưu đãi chủ sở hữu giúp chủ sở hữu mới tránh được khoản chi phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) trong các khoản vay thế chấp (nếu người mua không có khả năng thanh toán khoản trả trước theo yêu cầu bên cho vay họ sẽ phải mua bảo hiểm này).
Ngoài ra, ưu đãi chủ sở hữu cũng giúp chủ sở hữu mới tránh thuế đánh lên bất động sản (khoản ưu đãi không chịu thuế) và thuế đánh lên khoản tăng vốn (khoản giá nhà giảm xuống do ưu đãi chủ sở hữu) của Sở thuế vụ.
Theo Tạp chí Phố Wall, mức phí này trung bình khoảng 5.5% giá trị căn nhà tại Mỹ.
Người sử dụng ưu đãi chủ sở hữu vẫn phải chịu các loại phí giao dịch như phí đóng hồ sơ hay các chi phí cần thiết khác khi chuyển nhượng quyền sở hữu.
Khoản ưu đãi chủ sở hữu tác động đến chi phí mua bất động sản khiến lợi nhuận tăng vốn trong tương lai của người nhận lớn hơn.
Hơn nữa, ưu đãi chủ sở hữu cũng gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản khu vực do giá giao dịch bất động sản thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ngoài ra, bất động sản được bán với khoản ưu đãi chủ sở hữu không được có khoản nợ thế chấp nào trong thời gian giao dịch.
Ưu và nhược điểm của Ưu đãi chủ sở hữu
Ưu điểm
– Giảm thiểu hoặc thay thế khoản trả trước cho người mua.
– Không mất phí hoa hồng cho các công ty môi giới bất động sản.
– Thích hợp cho giao dịch giữa các thành viên trong gia đình.
Nhược điểm
– Ưu đãi chủ sở hữu có thể gây hậu quả thuế cho cả người bán và người mua. Nếu không thực hiện theo qui định, ưu đãi chủ sở hữu có thể chịu thuế cho khoản ưu đãi.
Ở Mỹ giá trị khoản ưu đãi chủ sở hữu không được quá 28.000$ trên mỗi cặp vợ chồng hay 14.000 $ cho mỗi cá nhân trong một năm.
– Ảnh hưởng đến giá trị thực sự của bất động sản.
– Chịu các khoản phí khi làm thủ tục giấy tờ pháp lí.
Ví dụ thực tế về Ưu đãi chủ sở hữu
Ưu đãi chủ sở hữu cũng có thể được sử dụng khi người bán muốn giúp người mua hoàn tất giao dịch bằng cách hạ giá bất động sản để phù hợp với khả năng thanh toán khoản trả trước của người mua (đáp ứng yêu cầu của bên cho vay thế chấp của người mua).
Bên cho vay thế chấp coi ưu đãi chủ sở hữu là toàn bộ hoặc một phần khoản thanh toán tiền mặt trả trước để xem xét cấp khoản vay thế chấp hay không.
Ví dụ: giả sử một ngân hàng yêu cầu khoản trả trước 20% (để tránh bảo hiểm thế chấp). Ưu đãi chủ sở hữu của người bán là 10% giá trị căn nhà.
Người mua bây giờ chỉ cần thanh toán trước 10% giá của tài sản để có thể được cấp khoản vay thế chấp.
(Theo Investopedia)
