Phương pháp chi phí (Cost approach) trong định giá tài sản là gì?

Phương pháp chi phí (Cost approach)

Định nghĩa

Phương pháp chi phí trong tiếng Anh là Cost approach. Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá bất động sản giả định rằng giá mà người mua phải trả cho bất động sản phải (BĐS) bằng chi phí để xây dựng một tòa nhà tương đương.

(Theo Cost Approach, Investopedia)

Cơ sở lí luận

– Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế.

– Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được xác định ngang bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế.

Điều kiện áp dụng

– Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các bất động sản sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện…

– Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản.

– Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí được ví như phương pháp cứu cánh cuối cùng khi không tìm kiếm được các bất động sản tương đương thay thế hoặc các sự kiện thị trường liên quan đến các tài sản cần thay thế.

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị lô đất của bất động sản (BĐS) bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà.

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới hiện hành trừ số tiền giảm giá (= B2 – B3)

Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = Giá trị của mảnh đất + Giá trị của công trình xây dựng (= B1 + B4)

Ưu điểm

– Phương pháp chi phí được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh, thích hợp để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo tương lai.

 – Phương pháp chi phí là phương pháp cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.

– Phương pháp này thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.

Hạn chế

– Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.

– Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

– Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi.

– Phương pháp chi phí đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng. Nhìn chung, phương pháp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng.    

(Tài liệu: Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh bất động sản, NXB Tài chính)