(Ảnh minh họa: Aviara Real Estate)
Thế chấp giả định
Khái niệm
Thế chấp giả định trong tiếng Anh là Assumable Mortgage.
Thế chấp giả định là một loại thỏa thuận tài chính, trong đó một khoản thế chấp chưa thanh toán và các điều khoản của nó được chuyển từ chủ sở hữu hiện tại sang người mua.
Bằng cách giả định khoản nợ còn lại thuộc chủ sở hữu trước đó, người mua có thể tránh việc chịu khoản thế chấp của chính họ.
Đặc điểm của Thế chấp giả định
Nhiều người mua nhà thường sử dụng thế chấp từ một tổ chức cho vay để tài trợ cho việc mua nhà hoặc tài sản.
Thỏa thuận hợp đồng để trả nợ khoản vay bất động sản bao gồm tiền lãi mà người vay phải trả mỗi tháng cùng với các khoản hoàn trả gốc cho người cho vay.
Nếu chủ nhà quyết định bán nhà vào một thời điểm nào đó trong tương lai, họ có thể chuyển khoản thế chấp của mình cho người mua nhà. Trong trường hợp này, chủ nhà đang sử dụng thế chấp giả định.
Thế chấp giả định cho phép người mua nhà tiếp cận với số dư gốc hiện tại, lãi suất, thời gian trả nợ và bất kì điều khoản hợp đồng thế chấp của người bán.
Thay vì trải qua quá trình nghiêm ngặt để có được một khoản vay mua nhà từ ngân hàng, người mua có thể sở hữu một thế chấp hiện có.
Người vay sẽ có lợi thế tiết kiệm chi phí khi sử dụng thế chấp giả định nếu lãi suất hiện tại cao hơn lãi suất cho khoản vay giả định.
Trong thời kì lãi suất tăng, chi phí vay cũng tăng. Khi điều này xảy ra, người vay sẽ phải đối mặt với lãi suất cao đối tất cả các khoản vay được phê duyệt. Do đó, thế chấp gỉa định trong giai đoạn này có thể có lãi suất thấp hơn phản ánh tình trạng hiện tại của nền kinh tế.
Nếu thế chấp gỉa định có lãi suất cố định, nó sẽ không bị ảnh hưởng bởi lãi suất thị trường tăng.
Ưu điểm và nhược điểm của Thế chấp giả định
Những lợi thế của việc có được một thế chấp giả định trong một môi trường lãi suất cao được giới hạn ở số dư thế chấp hiện có trên khoản vay hoặc vốn chủ sở hữu nhà.
Ví dụ: nếu người mua đang mua một ngôi nhà với giá 250.000 USD và thế chấp giả định của người bán chỉ có số dư 110.000 USD, thì người mua sẽ cần thanh toán 140.000 USD để trả khoản chênh lệch hoặc người mua sẽ cần một khoản thế chấp riêng để đảm bảo quĩ bổ sung.
Một bất lợi sau đó là nếu giá mua nhà vượt quá đáng kể so với số dư thế chấp, người mua có thể cần phải có một khoản thế chấp mới.
Nếu điều này xảy ra, ngân hàng hoặc tổ chức cho vay có thể tính lãi suất cao hơn cho khoản thế chấp 140.000 USD tùy thuộc vào rủi ro tín dụng của người mua.
Thông thường, người mua sẽ đưa ra khoản thế chấp thứ hai trên số dư thế chấp hiện có nếu vốn chủ sở hữu nhà của người bán cao.
Người mua có thể phải thực hiện khoản vay thứ hai với một người cho vay khác với người đã cho vay người bán, điều này có thể gây ra vấn đề nếu cả hai người cho vay không hợp tác với nhau hoặc nếu người vay không trả được cả hai khoản vay.
Tuy nhiên, nếu vốn chủ sở hữu nhà của người bán thấp, thế chấp gỉa định có thể là một giao dịch hấp dẫn cho người mua.
Nếu giá trị của ngôi nhà là 250.000 USD và số dư thế chấp gỉa định là 210.000 USD, người mua chỉ cần đưa ra 40.000 USD. Nếu người có tiền mặt, họ có thể thanh toán trực tiếp cho người bán mà không phải đảm bảo một hạn mức tín dụng khác.
Những lưu ý cho khoản Thế chấp gỉa định
– Quyết định cuối cùng về việc liệu một khoản thế chấp giả định chuyển nhượng có thể không được chuyển cho người mua và người bán.
Nếu được phê duyệt, quyền sở hữu tài sản được chuyển cho người mua thực hiện các khoản hoàn trả hằng tháng cần thiết cho ngân hàng. Nếu việc chuyển nhượng không được người cho vay chấp thuận, người bán phải tìm một người mua khác sẵn sàng nhận thế chấp của mình và phải có lịch sử tín dụng tốt.
– Thế chấp đã được giả định bởi một bên thứ ba không có nghĩa là người bán được miễn trả nợ.
Để tránh điều này, người bán phải giải quyết trách nhiệm bằng văn bản tại thời điểm giả định và người cho vay phải phê duyệt yêu cầu miễn giảm cho người bán tất cả các khoản nợ từ việc đi vay.
(Theo Investopedia)
